RECLAMACIÓN A LOS BANCOS DE LOS GASTOS SOPORTADOS EN LA FORMALIZACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. A la hora de constituir una hipoteca, se incurre en unos gastos que encarecen esta operación, son los gastos de formalización de hipoteca que incluyen las siguientes partidas: 1.-La factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca. 2.-La factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario. 3.-El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario. 4.-La factura de los gastos de gestoría (cuando la impone el banco). 5.-La factura de tasación de la vivienda. Hasta la fecha, estos gastos eran soportados íntegramente por el cliente al contratar una hipoteca con el banco y pagaba los gastos de formalización de préstamo hipotecario como algo natural, sin saber que no le correspondía hacerlo. Muchos, además, han estado pagando de más (o siguen haciéndolo) sin ser conscientes de que el banco está vulnerando sus derechos como consumidor al aplicarles la cláusula suelo. ¿Cómo puedo reclamar la devolución de los gastos de formalización de mi hipoteca?

El Supremo limita el control de transparencia en los contratos hipotecarios a los no consumidores. El Pleno de la Sala Civil señala que el control de transparencia no se extiende a la contratación bajo condiciones generales en que el adherente no tiene la condición legal de consumidor.

NULIDAD DE DOS NUEVAS CLAUSULAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS POR CONSIDERARSE ABUSIVAS QUE AFECTAN AL CÁLCULO DE LOS INTERESES Y A DIVERSAS PROHIBICIONES. La primera se trata del cálculo de los intereses tomando como base de la liquidación el año comercial de 360 días y la segunda concierne a prohibir la prestatario o cliente hipotecar, gravar, vender o arrendar el inmueble sin el consentimiento del prestamista. La sección primera de la Audiencia Provincial de Pontevedra ha declarado por primera vez abusivas dos cláusulas incluidas en un préstamo hipotecario. En relación a la primera de las cláusulas cuestionadas, relativa al cálculo de los intereses tomando como base de la liquidación el año comercial de 360 días, la Sala entiende que tal estipulación carece de justificación. “Que en el momento de la liquidación del saldo pueda tomarse como base el año comercial de 360 días y en cambio se utilice el mes natural para el cálculo del devengo de intereses, 31 o 30 días, constituye una práctica que genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes que perjudica siempre a la misma”, en este caso el consumidor, concluyen los magistrados. La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Francisco Javier Menéndez Estébanez, sostiene que el cálculo de los intereses con la utilización del criterio del año comercial es una cláusula abusiva y, por tanto, nula, “ya que no puede decirse que supere el control de transparencia, dado que no consta en modo alguno que el apelante fuera informado adecuadamente de las consecuencias económicas negativas que tiene exclusivamente para él la aplicación de dicha cláusula”. Con respecto a la segunda cuestión que se ha estudiado en el recurso de apelación, en ella se cuestiona la prohibición al cliente de hipotecar, gravar, vender o arrendar el inmueble sin el consentimiento del prestamista. Para los magistrados, “esa prohibición o limitación a cualquier negocio que implique la transmisión de la posesión, incluyendo ahora también el arrendamiento en cualquier circunstancia, así como la facultad de hipotecar, gravar o enajenar, es tan genérica y absoluta, e implica una cercenación tan relevante de las facultades que integran el dominio que provoca, en beneficio exclusivo de la prestamista y en perjuicio exclusivo del prestatario, un claro desequilibrio en los derechos”. La Sala también declara nula esta cláusula al entender que el consumidor “ve limitadas las facultades fundamentales de su derecho de propiedad, que además le impide prácticamente cualquier explotación económica de la misma durante, nada más y nada menos, que casi 38 años”.

INTERESES DE DEMORA NULOS PARA UN PADRE QUE AVALA LA EMPRESA DE SU HIJO. La Audiencia de Pontevedra absuelve del pago de intereses de demora a un pensionista que avaló a la empresa de su hijo La sección primera de la Audiencia Provincial de Pontevedra aplica una novedosa doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y rompe la vinculación entre el contrato principal de préstamo y el aval que lo garantizaba. Hasta ahora, cuando un empresario recurría a un familiar (padres, hermanos etc..) ajeno a la actividad empresarial para avalar una operación de préstamo, el avalista o fiador tenía idéntica condición que el deudor principal, de forma que si el destino del préstamo era para una actividad empresarial o profesional, el avalista tomaba igual carácter y quedaba excluido de la legislación protectora del consumidor.

RECLAMACIÓN JUDICIAL POR LA COMPRA DE CUOTAS PARTICIPATIVAS CAM. Una nueva sentencia anula la compra de CUOTAS PARTICIPATIVAS CAM al observar el incumplimiento del deber de proporcionar información al cliente sobro este tipo de producto financiero complejo.

IMPORTANTE SENTENCIA PARA LOS CLIENTES DE BANCA PRIVADA QUE CONTRATARON EL PRODUCTO ESTRUCTURADO TRIDENTE DEL SANTANDER. El Tribunal Supremo anula el contrato del producto Tridente del Santander observando la falta de información del Banco Santander a sus clientes de banca privada de los riesgos del producto financiero. La devolución de la inversión es 1,2 millones.

Plazo para ejercer las acciones para la reclamación judicial de la devolución de la inversión por la salida a bolsa de Bankia. Tras la sentencia del Tribunal Supremo conocida el 27 de enero de 2016, analizamos los plazos a contar para aquellos accionistas de Bankia que adquirieron los títulos en la OPV y no hayan iniciado todavía el proceso judicial para recuperar su inversión.

VALIDEZ LEGAL DEL CONTRATO TELEFÓNICO DE PRODUCTOS FINANCIEROS PESE A LA AUSENCIA DE CONFIRMACIÓN ESCRITA. La Sala Primera del Tribunal Supremo ha establecido que la ausencia de confirmación escrita no vicia de nulidad la contratación telefónica de determinados productos financieros como los swaps.

URIS RIERA ABOGADOS. EL JUZGADO Nº4 DE ALCOY anula el contrato de suscripción de acciones de Bankia de un inversor representado por URIS RIERA Abogados. La titular del Juzgado de Primera Instancia Nº4 de Alcoy estima en su totalidad la demanda interpuesta por el letrado Mateo Uris Riera en representación del accionista demandante, condenando a la entidad a la restitución de la cantidad invertida más los intereses devengados, todo ello con la imposición de costas a Bankia. De la sentencia se desprende que la incorrección, inveracidad, inexactitud o los errores contables sobre los datos publicitados en el folleto informativo de la OPS de Bankia, es concluyente para afirmar que la información financiera contable divulgada al público suscriptor, resultó inexacta e incorrecta, en aspectos relevantes y sustanciales, vulnerando la legislación del Mercado de Valores. Por tanto, esta vulneración sustenta la acción de nulidad por vicio del consentimiento, lo que supone la restitución de las prestaciones según la normativa del Código Civil. La juez considera que en el caso del inversor representado por nuestro bufete, se le anuncia una situación de solvencia que no es real, con importantes beneficios cuando en realidad son pérdidas multi-millonarias. La información está confeccionada mediante un folleto supervisado por un organismo público que genera confianza y seguridad jurídica al inversor pero esta información nada tiene que ver con la situación financiera real de la entidad. Se estima así la acción de nulidad condenando a Bankia a devolver a nuestro cliente el importe de la suscripción que asciende a 12.000 euros más los intereses legales de esta cuantía desde el momento de cargo en la cuenta del accionista y con la imposición de las costas a la entidad bancaria. Desde el 27 de enero de 2016, con la sentencia del Tribunal Supremo que desestima los recursos de Bankia, los accionistas que no habían iniciado acciones judiciales para recuperar la inversión pueden todavía interponer demanda para recuperar su dinero siempre que respeten los plazos. Nuestro despacho, experto en reclamaciones bancarias, aconseja la revisión de los contratos de suscripción de acciones de Bankia, así como inversiones en PREFERENTES, Cuotas Participativas CAM y aquellos productos de ahorro-inversión complejos tanto bancarios como de compañías de seguros. Asimismo aconsejamos la revisión de los préstamos hipotecarios con cláusulas abusivas como la CLÁUSULA SUELO. Puede realizar su consulta de forma gratuita.

LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO PUEDE SER ABUSIVA Y POR TANTO NULA. Ampliamo el artículo a la reciente sentencia del TJUE. La Audiencia provincial de Pontevedra anula la cláusula de vencimiento anticipado y archiva la ejecución hipotecaria incoada con fundamento en dicha cláusula por imponer al consumidor prestatario una sanción que resulta absolutamente desproporcionada en relación con la entidad del incumplimiento. La Sala General de Magistrados del orden civil de la Audiencia Provincial de Pontevedra, ha dictado sentencia por la que declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado recogida en una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en virtud de la cual, el banco se reservaba la facultad de reclamar el total, incluidas las cuotas no vencidas, en caso de impago de una sola cuota o plazo de principal o intereses. En la resolución, se manifiesta: -Que se trata de una cláusula que no ha sido negociada individualmente, sino impuesta por la entidad financiera sin que el consumidor haya podido influir en su contenido. -Que es una cláusula sujeta al control de abusividad previsto en la Directiva 93/13, de 5 de abril, y en el art. 83 del texto refundido de la LGDCyU, por lo que el tribunal viene obligado a examinar de oficio su contenido. -Que la jurisprudencia ha reconocido la validez de esta cláusula siempre que concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, como puede ser el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización del préstamo. -Que esta doctrina fue reiterada en la sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, caso Aziz, que condicionó la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo a que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate y a que esa facultad esté prevista para los casos en los que el incumplimiento tenga carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo. -Que, tras el reciente auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 11 de junio de 2015, dictado en el asunto C-602/13, para valorar si la cláusula es abusiva habrá que atender a si puede apreciarse que la facultad de declarar el vencimiento anticipado se prevé en términos exorbitantes o desproporcionados en perjuicio del consumidor. Con estas premisas, la Sala examina la cláusula de la escritura por la que se reconoce al banco la posibilidad de dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda y considera que, si bien el pago de las cuotas es una obligación esencial del deudor, lo cierto es que, en este caso, el vencimiento anticipado no está previsto exclusivamente para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo, sino que es suficiente la falta de pago de un solo plazo, incluso parcial, para desencadenar la obligación del pago del total.La jurisprudencia más reciente sólo admite la validez de dichas cláusulas cuando “concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes” (cfr. SSTS 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, y 16 de diciembre de 2009). Línea jurisprudencial que, como se verá, ha sido confirmada por la STJUE de 14 de marzo de 2013 (apartado 73). En consecuencia, la Sala concluye que la cláusula estudiada impone al consumidor prestatario, o al menos permite imponerle, una sanción que resulta absolutamente desproporcionada en relación con la entidad del incumplimiento, que ciertamente existe, pero que se estima insuficiente para provocar la pérdida del plazo y determinar el vencimiento anticipado, por lo que debe ser declarada abusiva y, por tanto, nula. Al declarar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y ser dicha cláusula fundamento de la ejecución, la consecuencia es que se decreta el sobreseimiento y archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria. La trascendencia de esta resolución radica en que, por tratarse de un Pleno Jurisdiccional, establece el criterio a seguir por las distintas secciones de la Audiencia Provincial e implica que, de oficio, los jueces puedan proceder a examinar y, en su caso, declarar la nulidad de todas las cláusulas de vencimiento anticipado como la estudiada, y, por ende, el sobreseimiento y archivo de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria que se funden en tales cláusulas. Se trata de la primera resolución que se dicta en la Audiencia Provincial de Pontevedra para unificación de criterios del Tribunal tras la reforma de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Adjuntamos sentencia.20151103 Auto recurso 504-15 cláusura vencimiento anticipado